Что такое эскроу-счёт и как он защищает покупателя новостройки

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, ваши деньги почти наверняка пойдут не застройщику, а на эскроу-счёт в банке. Так устроены продажи новостроек в России с 2019 года, и Якутск не исключение. Эскроу — главная защита покупателя от недостроя. Разбираемся, как она работает.

Как это устроено

Эскроу-счёт — специальный счёт, который банк открывает на имя покупателя под конкретную сделку. Покупатель кладёт туда деньги за квартиру — свои или ипотечные, — но распоряжаться ими не может. Застройщик тоже не может: он получит деньги только после того, как сдаст дом.

Пока дом строится, деньги лежат в банке. Застройщик строит на собственные средства или на кредит, который ему даёт тот же банк. Банк, в свою очередь, следит за стройкой: ему важно, чтобы дом был сдан и деньги перешли застройщику в счёт его долга.

Как проходит покупка

1. Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия.
2. Договор регистрируют в Росреестре.
3. Банк открывает эскроу-счёт, и покупатель вносит на него деньги. При ипотеке на счёт поступают и первоначальный взнос, и кредит.
4. Дом достраивают и вводят в эксплуатацию.
5. Банк перечисляет деньги застройщику, покупатель получает ключи и оформляет собственность.

Что будет, если дом не достроят

Если застройщик обанкротится или договор расторгнут, деньги с эскроу-счёта вернутся покупателю. Если квартира куплена в ипотеку, они сначала пойдут на погашение кредита. А на случай проблем у самого банка средства на эскроу-счетах застрахованы государством на сумму до 10 млн ₽. Именно поэтому покупка через эскроу считается самой безопасной схемой.

Но эскроу защищает деньги, а не сроки. Если застройщик сдаёт дом на год позже, деньги всё это время остаются в банке, а покупатель ждёт ключи и продолжает платить ипотеку. Поэтому репутация застройщика и реальная стадия стройки по-прежнему важны.

Нужно ли платить ипотеку, пока дом строится

Да. Кредит считается выданным, когда банк перевёл деньги на эскроу-счёт, и с этого месяца начинаются платежи. Деньги застройщику ещё не ушли, но кредит у вас уже есть. Некоторые банки предлагают на период стройки пониженный платёж — например, только проценты. Это стоит обсудить при выборе банка: если вы снимаете жильё, первые месяцы платить придётся и за аренду, и за ипотеку.

Что спросить до подписания договора

• в каком банке открывается эскроу-счёт и аккредитован ли дом в банке, где вы берёте ипотеку;
• какой срок сдачи указан в договоре и сколько домов застройщик уже сдал вовремя;
• что будет при переносе сроков и как считается неустойка;
• как платить ипотеку до сдачи дома.

Специалисты «Промегаполиса» проверяют застройщика, договор и аккредитацию дома до того, как вы внесёте деньги, и сопровождают сделку до регистрации. Посмотреть строящиеся дома Якутска со сроками сдачи можно в каталоге новостроек, а подобрать квартиру под ваш бюджет — через анкету подбора.